Investissement en Bulgarie (Varna)

Forum Bulgarie

Bulgarie
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Bonjour à tous

Je suis intéressé par un investissement immobilier en Bulgarie, en bordure de mer, où les prix semblent encore être attractifs
Je me demande si qqun pourrait me renseigner, me faire partager son expérience dans le domaine…

Quels sont les choses, les endroits à éviter ?
La région offre t elle , à votre sens, les promesses d’un essor économique futur ou est elle uniquement un piège à con avec pour toute conclusion une “cabane au milieu du désert” ?

On peut trouver de plus en plus d’agence bulgare, sur le net notamment, offrant des biens entre 25000 et 35000 euros avec piscine commune etc

Si l’affaire est averée il s’agit sans doute d’un des dernier bastion où des gens comme vous et moi peuvent rêver d’avoir leur propre bien dans un endroit près de la mer et offrant les similiarités d’une station balnéaire

J’espère que vous pourrez m’aider ?

Merci à tous

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salut, c’est une année ou les prix ont baissés dans les quartiers périphériques de Varna. Ce n’est pas le cas au centre ville ou les prix sont stables. Mon avis, il faut éviter d’acheter dans ces ensembles en bord de mer. Une partie de l’année tu te retrouves seul dans ton immeuble. J’éviterai aussi le bien avec piscine commune. Mais effectivement, c’est un des derniers endroit, ou il est possible d’acheter un bien sans crouler sous les dettes.

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si vous achetez en Bulgarie, il faut faire construire une maison, ou acheter directement une maison…

acheter un appartement, ne sera jamais un bon investissement

premièrement, un étranger n’est pas propriétaire de la terre, les agences ne vous le dites pas, mais légalement ça pose problème de posséder un appartement sur un terrain qui ne peut pas être légalement le votre. Même pour un appartement il vaut mieux pour se protéger, créer une société…

secondement, si vous visitez des résidences qui ont à peine 10ans d’âge, vous verrez que la plupart sont déjà dans un triste état (moisissure des mûrs, plafond…), et encore je ne parle que des immeubles dans la capitale, sur la cote, Claude dit vrai, ça sera inoccupé, non chauffé en hiver, donc ça risque d’être bien pire.

les anglais ont déjà quitté la Bulgarie en laissant leurs voitures au passage :), mais apparemment il y a encore quelques pigeons français à plumer

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Merci
Mais il me semble que lorsqu on achète un appartement , on ne peut pas etre le propriétaire du terrain, que ce soit en France ou ailleurs

Tu veux dire qu’il y a bcp de vol de voiture la bas

Ta réponse m’a refroidie, surtout en ce qui concerne l’usure rapide des batiments, Cela est valable pour les constructions récentes également ?

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non, en toute sincérité, je pense que ta voiture même en gardant tes plaques françaises ne risquent pas plus qu’en France, et même beaucoup moins que dans certains quartiers en France. Beaucoup d’anglais ont simplement revendu leurs maisons et leurs voitures, voir l’offraient en cadeaux à celui qui voulaient bien lui prendre la maison au prix d’achat (beaucoup ont revendu à perte après de très long mois d’attente et pas mal de travaux réalisés).

tu peux contourner le problème du terrain en créant une société à moindre frais, donc ce n’est pas très important

je vis en Bulgarie depuis plus de 12ans, ça fait 4 fois que je change d’appartement pour prendre du neuf, et tous avaient des problèmes de moisissures (immeuble de moins de 5ans). Je peux t’affirmer que ce problème est généralisé et touche 70-80% des constructions récentes au minimum Tout ceci à cause de l’humidité, mauvaises étanchéités, constructions de mauvaises qualités, ajoutés à cela aux gens qui ne se chauffent pas en hiver, appartements inoccupés…

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salut, mais j’ai acheté et c’est toujours plaisant de loger dans mon appart, plutôt que dans une chambre d’hôtel. Et comme dit Francis, certains bulgares chauffent à peine (avec une clim) et c’est insufisant.
L’hiver dernier fut très rude et mes voisins du dessus sont partis loger dans la famille. Mon appart n’a qu’une façade sud et c’est plus facile de le chauffer. (bonne isolation) Les appart situés uniquement coté nord sont beaucoup plus froids.
Pour parler des anglais, ils vivaient entre eux et çe n’est pas un bon plan. Et c’est vrai, ils sont rentrés chez eux, la Bg est trop différente de leur pays d’origine. Pour ma part, j’aime le désordre.

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Quelqu’un a t il dejà eu des échos sur ce site http://www.bulgarianproperties.com ?

Ils prposent pas mal d’offres intéressantes et ne demandent, par exemple, que 300 euros pour constituer une compagnie (pour acheter terrains,par ex.) alors que d’autres demandent entre 500 et 750 euros pour cela

J’hésite vraiment entre acheter un appartement ou un terrain que je ferai construire d ici qques années ou revendrait avec une plus value
Cela m’éviterai d’affronter tous les risques liés aux problèmes d’humidité et autre défaults potentiels.
Je suppose qu’un terrain prendra de toute facon de la valeur vu la vitesse ou les constructions s’enchainent de ce cote la

J’ai vraiment l’impression qu’il y a qqch à faire la bas mais la route semble vraiment délicate et remplie d’embuches

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Je suis assez d’accord avec les avis précédents de Claude et Francesco, en ce qui concerne “bulgarian properties” c’est un site qui s’adresse aux Euro de l’ouest, et qui propose des prix correspondant à ceux pratiqués pendant le Boum de l’immo en Bulgarie. Pour ma part j’ai fini par acheter en Bulgarie, mais après plusieurs semaines de recherche sur place, et il faut savoir qu’il y a énormément de biens valables qui ne sont pas publiés sur internet. Je déconseille donc fortement d’agir uniquement sur base des infos sur le net, il faut “fouiner” sur place. Et … bon à savoir, les agences n’ont pas d’exclusivité sur les bien qu’ils proposent.

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salut, prendre un avocat dans ce genre d’achat semble important, à condition qu’il fasse bien son travail. C’est lui qui doit vérifier à qui appartient le terrain sur lequel est bâti, l’immeuble ou la maison, pour que par la suite aucune personne ne puisse revendiquer un quelconque titre de propriété.

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Bonjour,

pour tout ce qui est achats, avocats etc. , je vous conseillerai plutôt de vous rendre en Bulgarie.

Sur internet vous trouvez des prix exorbitant. Le mieux c`est de trouver qqn sur place, lui fixer une commission, et il gérera votre affaire de A à Z.

Autre chose, pkoi vous voulez tous acheter au bord de la mer?

Dans les villages bulgares il y a des endroits magnifiques ou l`on retrouve un calme incroyable.

Souvent les maisons demandent beaucoup de rénovation mais les prix y sont ridicules. Vous compterez moins de 20 000 euros pour une vieille maison + terrain.

Si vous voulez juste un terrain, vous pourvez en trouver à moins de 5 000 euros. Je pense donc que les villages bulgares seront dans le temps un investissement plus rentable si l`on veut se sentir bien chez soi.

Kiril,
www.aller-en-bulgarie.com

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suite à mon passage en juillet 2007, pays très pauvre, attention à la mafia,
pour un achat prendre un cabinet avocat/notaire en France pour toutes les formalités.les 3/4 des agences immobiliers sont véreuses, attention aux arnaques très nombreuses…bonne chance.

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Bonjour ,

les pros et cons suite à votre message:

Pros:

  1. Oui, c`est un pays pauvre.
  2. Oui, il y a des pique-pockets, surtout dans les villes touristiques.

Cons:

  1. Pas besoin de faire attention à la mafia qui est maintenant un mythe. Il y en na pas plus quen France. Vous devriez avoir eu une impression pareille de par le fait que les bulgares aiment montrer leurs sous. Ils s`achetent de grosses voitures, des 4x4 etc.
  2. Par rapport aux agences immobilières vous n`avez pas raison. Il y a des franchises de toutes les grandes agence (telles ERA, Century 21 etc.) qui veillent au service clientèle.

De plus, il y a pleine de jeunes bulgares (comme moi) qui avons fait des études en France et qui pourrions vous aider sur place. Mais ne vous attendez pas non plus à ce qu`on vous mette le tapis rouge si vous voulez acheter une maison de campagne pour 10K euros.

Cordialement,
Cyril

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Tout à fait d’accord Cyril, il n’y a pas plus de mafiosis qu’en France ou en Belgique, et ceux qui existent encore sont tout à fait invisibles pour Monsieur tout le monde que nous sommes. Ce n’est surement pas un Notaire ou Avocat Français qui pourra aider à passer les quelques dangers d’achat qui existent en Bulgarie comme partout. Il faut se donner la peine de venir sur place et se faire épauler par quelqu’un qui connait bien les rouages, sensibilités et autres astuces pour éviter de se faire arnaquer. mais je le répète comme dit Cyril ce pays à beaucoup d’atouts, il faut se mettre au diapason des bulgares qui sont Très sympathiques et bien plus chaleureux que les gens de chez nous.

Le Bulge

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Bonjour

Quelques conseils avant d’acheter:

1- acheter un bien fini livrable de suite en créant bien évidemment une SRL (SCI en France) propriétaire du bien.

La plupart des promoteurs immobiliers ont été lachés par les banques, et de nombreux programmes sont inachevés sur la côte.

Le risque d’investir en VEFA est de perdre les fonds versés si faillite du promoteur.

2- se faire assister d’un avocat recommandé par l’ambassade de France

3- se renseigner sur le véritable prix de marché. La forte disparité entre les marchés immobiliers bulgare et français peut générer des exagérations de la part des agences, qui vous vendront un prix/m² de 1000 € sur la mer noire, alors qu’il n’en vaut que 500 € et alors que sur la côte Atlantique en France donc, il en serait de 3000 € !
Ne pas se laisser tenter par des prix plus bas que chez nous, qui sont souvent malheureusement au dessus du véritable marché local.

4- beaucoup de programmes immo ont été construit sans permis de construire, d’ou aussi un marché qui s’effondre, et qui a dévissé de 40% entre 2008 et 2010.

Ne vous faites pas d’illusion, le marché bulgare est nul à ce jour, mais repartira dès que la purge aura été faite !

5- obtenir l’article 15 et 16 qui rend votre bien habitable. Sans cela, même propriétaire, vous ne pourrez ni l’habiter ni le louer.

Retenir : prix moyen sur la côte pour une construction de bonne qualité ; env 600 - 700 €/m²

Autre chose, acheter un bien en Bulgarie correspond à une envie d’y passer du bon temps, car ne pas compter un retout locatif !

Un conseil, réfléchissez avant d’agir, ce pays ne dispose d’aucune loi vous protégeant contrairement à la France.

Bon courage.

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Je suis ce sujet avec intérêt, car nous y allons cet hiver pour “étudier” ce pays et voir dans quelle mesure on pourrait y passer notre retraite. Notre projet étant soit d’acheter un appartement pour y habiter 6 mois soit d’acheter un terrain d’environ 5 000 m² pour faire construire.

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salut les acheteurs, j’ai fait un achat en mai 2008, immeuble en construction. Depuis septembre 2009, je l’occupe régulièrement lorsque je suis à Varna.
L’acte 16 a été délivré 08/2010 , faut pas être pressé.
Il vaut mieux bien connaitre une personne sur place, qui gère les petits problèmes.
Maintenant, avec l’expérience et le recul, j’aurai quelques aptitudes à en acheter d’autres.
cordialement,
Roberto
PS: à ceux qui voudraient me contacter : adresse : kl67@abv.bg

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Pour acheter c’est trés simple ! tu achètes une maison ancienne et tu fais refaire, mais le plus important c’est qu’il faut connaitre du monde, et pas “spécialement” des Français ! (toujours en train de se plaindre)
pour les appart et l’immobilier en général, depuis la crise c’est moins 40 voir 60% ! beaucoup d’anglais on acheter avant la crise en espérant faire de belle plus valut, idem pour certains Français ! du coup ils l’ont “mauvaise” …!
L’avantage de la Bulgarie c’est le cout de la vie, pour ma villa (a 20KM de Varna)100M2 sur 2000M2 de térrain 50 Leva de taxes annuel, mon assurance voiture au tiers, 150 Leva par ans, j’oubliais : j’ai acheter ma villa frais inclus : 15 000€ , j’ai tout fais refaire (presque) + 10 000 € chauffage central inclus (j’ai bosser dans le batiment) alors quoi que l’on te dise il faut en prendre et en laisser, plus en laisser ! le mieux tu viens ici et tu cherche, comme moi j’ai fais !!

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Nous avions le même objectif et nous avons tourné pendant Trois mois pour trouver ce qu’on cherchait, après avoir bien réfléchi à ce qu’on veut il faut faire la part des choses entre trois pôles ; -le surévalué - le trop isolé - le trop risqué

A partir de là un bon avocat peut vous régler l’achat en 2 ou trois jours (hors constitution de société). Mais surtout bien vérifier le(s) propriétaires et conformité urbanisme. Sinon en cherchant bien il y a des affaires à faire.

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Nous sommes en Bulgarie depuis quelques mois , et dans le même but que beaucoup acheter un bien ! ce que vous devez savoir c’est que les biens a la vente ne manquent pas, grands, petits, moyens, neufs, anciens etc etc ! maintenant sachez qui si vous désirez acheter un térrain pour faire construire et si celui-ci n’est pas constructible vous devez le passer constructible, comment cela marche : simple ! le térrain doit être en zone déclarée constructible, en faire la demande , le viabiliser et ensuite construire, entre le moment ou vous avez trouvé le térrain et le moment ou vous allez démmarer la construction compter environ 2 ans minimum et en plus tout les problêmes de la construction qui va avec, viabilité, éléctricité, etc etc ! enfin plus d’emmerdes que du plaisir ! c’est pour cela que nous concernant nous préférons acheter de l’ancien, et faire refaire ! en sachant que l’immobilier a perdu entre 40 et 50% il y a d’excellentes affaires a faire !

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vous pouvez acheter un bien, passer devant un notaire avec une des meilleurs agences du pays, puis dans deux ou trois ou plus… un type viendra a juste titre revendiquer le titre de propriete

je dis ca , je dis rien

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Non mais j`hallucine :slight_smile: ,

Mme Delpierre, avec tout mon respect, cest du nimporte quoi ce que vous dites.

Je suis dorigine bulgare et je vis en Bulgarie. Et cest justement pour des gens comme vous que jai decide de creer un site internet sur la Bulgarie. Je vous prie de vous renseigner avant decrire.

Jai fait mes etudes en France (si ca vous rassure) et je vous invite a me contacter le jour ou vous vous deciderez a acheter. Je vous promets que tout se passera comme il faut et que vous naurez pas de soucis a vous faire.

…mais sil vous plait, arretez decrire sans avoir les infos necessaires, c`est honteux…

Cdlt.

Kiril

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Comme écrit dans un post precedent, j’ai fini par acheter en Bulgarie, sans recourir à une agence, qui (et je ne souhaite pas généraliser) souvent pratiquent des prix surévalués.
Grâce à des connaissances sur place j’ai eu un avocat qui nous a vérifié scrupuleusement les titres de propriété, qui nous a conseillé un notaire et l’opération s’est faite en parfaite transparence et légalité en deux jours.

Il est vrai qu’il y a eu des cas de fraude à la propriété, mais comme tous les pays la Bulgarie évolue, certains ont tendance à raconter n’importe quoi, mais comme partout, une opération immobilière ne se fait pas comme l’achat d’une chaîne hifi.

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Bonjour à tous et bonjour Porscheboxster
Je vous lis depuis quelque temps sur ce forum et je vous trouve bien amer vis à vis des Français expatriés quoique vous devez avoir vos raisons…
Moi aussi j’ai une anecdote en réponse à la vôtre :
je suis une entreprise française basée en Bulgarie et effectivement, moi aussi je démarche les entreprises bulgares locales afin qu’elle fasse promotion vers la France. Leur réponse n’est pas négative vis à vis des Français en général. Il se trouve simplement que la Bulgarie est encore méconnue et que (je suis dans le secteur touristique informatif) certaines entreprises locales gagneraient à se faire connaître. Vous savez il ne faut pas généraliser ! Les gens que je rencontrent ne crache pas systématiquement sur la France ou ses habitants. L’accueil en Bulgarie reste l’un des meilleurs que je connaisse et j’en ai fait du chemin croyez moi ! Vous êtes à 20 km de Varna ? Moi aussi ! Quelle coïncidence ! A bientôt dans les parages donc !

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Comment tu peux dire qu’il n’y a pas de problème !! déjà dans les constructions neuves, ils construisent dans certains cas sans permis de construire (ils vendent, démarrent les constructions et font pression pour obtenir le permis !!)

enfin dans l’ancien, madame X va vendre le bien a son nom alors que le bien va appartenir également à la fille de son époux décédé…

il y a enfin des cas de fraudes pures et dures…

dire que c’est pareil à l’ouest est faux!! puisqu’en Bulgarie, on ne peut pas toujours savoir à qui appartient le bien, ni la terre…

bboris, ne me décoit pas stp !! :slight_smile:

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pourquoi ?

oui ce que tu dis n’est pas faux mais bon faut pas généraliser quand même :slight_smile:

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Salut, je voulais souligner le fait que les appartements sont vendus sans:
Sans chauffage, sans stores, beaucoup de fenêtres ne s’ouvrent pas. Une sur deux, lorsqu’elles sont doubles…bonjour les contorsions pour le coté extérieur.
Le constructeur ne prévoit même pas la place pour loger les stores, donc cela diminue la hauteur de la porte fenêtre. Il y a moins besoin de chauffage qu’à Strasbourg, mais quand même. (Varna).
Point 2, il faut connaitre des personnes qui peuvent vous aider pour un achat.
Et de bons artisans pour le carrelage, les cabines de douches, les peintures, la cuisine. Sans parler du parquet et ce qui se trouve dessous. Le problème… les bons sont très pris. Et parfois viennent travailler en France.

Le forum est assez animé en ce moment, mais chaque pays possède des points forts et des lacunes.
A+ … et que ça chauffe.
Roberto

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Nous vivons en Bulgarie tout prés de Varna, je suis en train de faire re faire “complètement” une maison en pierre, ce qu’il faut savoir, concernant les apparts c’est que pour le prix d’un appart ici, vous avez un garage a voiture (18M2) en France, sans chauffage, sans fenêtres etc etc !

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salut, je sais, je dis la même chose à beaucoup de personnes, pour le prix d’un appart tu as un garage en France. tu te trouves ou? je suis à Vinica.
Roberto

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Salut Roberto !

coincidence, moi c’est " Lorenzo" !! je suis a 20km de Varna, dans un village, qui d’ailleurs est envahi d’Anglais !

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qui ne s’appellerait pas par hasard Benkovski ? :slight_smile:

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[quote]
qui ne s’appellerait pas par hasard Benkovski ? :-](/citation]

Nikolaevka ! !

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un village de moins de 400 hab !! ça doit être très calme et je suppose que tu en es devenu le kmet :slight_smile:

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Salut, Je voudrais savoir, parmi les personnes qui ont un appartement en Bg, si vous avez une assurance pour votre habitation.
Merci.
Roberto

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l’assurance des apparts ou maisons est une chose que font rarement les gens en Bg sauf s’ils en ont les moyens. L’assurance n’est pas obligatoire comme en France.

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La question de Roberto est de savoir si toi ou les autres prennent une assurance habitation, et non pas si le bulgare sans le sous en prend une, a mon avis il connait déjà assez bien la bulgarie pour avoir répondu à cette question tout seul …

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Perso je n’ait pas pris d’assurance maison !!

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effectivement, Dragomir a bien compris ma question.

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pour quoi faire ? le vol ? l’incendie ? dégat des eaux ? le copain qui viens , qui tombe et qui ce casse une jambe ? le chien qui “bouf” le facteur ?? a part cela je ne voie pas la raison de prendre une assurance …! Bulgarie je t’adore !!!

Les assurances obligatoires sont : la voiture 220 Leva par an (110€) la sécu 50 Leva par an (25€)

Pour mon véhicule opel frontéra je suis au tiers + europe !

Pour la sécu 50 Leva te donne droit a 3000 € de préstation annuel, quand on voie le prix de la visite chez le toubibe : 5 Leva (2,5€) le prix des médocs …c’est sans commentaires ! maintenant celui qui “stresse” peut prendre une garantie +++++++ a 350 Leva par an… cancer inclus !!!

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Je suis d’accord en partie, mais si tu voyais les artistes qui travaillent dans l’immeuble… Ils ne peuvent pas faire un boulot sans casser quelque chose. Donc, pourquoi, ces gens travaillent dans cet immeuble: ils sont mal payés, donc ne coutent pas chers, qui les emploie encore ici : le gendre du constructeur. et pas de chance, il habite juste au dessus de moi. Donc , je préfère avoir une assurance et elle a déjà servie.

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Attention tout de même … un détail a été oublié : toute la Bulgarie n’a pas de Cadastre Informatisé. Et encore … J’ai récemment acquis 7 garages en plein centre de Burgas at la géodésie était érronée ! Le Cadastre Bulgare est très emmerdé car il a sous-traité à une firme locale et le problême est de savoir qui va payer une rectification que j’ai exigé avec mon avocat.

J’espère que cela alertera certain a être d’une extrême prudence car acheter - même avec une filiale Oficielle Bulgare - est toujours un risque en Bulgarie . Rares sont les transactions nickel-Chrome .

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